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2019年哈尔滨仲裁委员会十大案例

更新时间:2020-01-06 15:27:20   编辑:lianluobu  点击次数:654次

2019年,哈尔滨仲裁委员会受理案件3036件,比去年增长50.22% ;受案标的额86.31亿元,比去年增长20.09 %。共审结案件 2028件,其中裁决872件,调撤1156件,调撤率57%。为了普及法律知识,提升市民及市场主体运用仲裁制度维权的能力,现从2019年审结的案件中选取10件具有典型意义的案例,以供参考。


1.房屋买卖要更名  委托授权不可靠

【案情简介】

2018年1213日,王先生在中介公司的介绍下,以76万元的价格购买了李先生的房屋。因李先生取得房屋产权证的时间未满2年,双方为了避税约定采用公证方式交易,即:李先生在收到房屋首付款后为王先生出具公证授权委托,授权王先生代为办理该房屋的出售、更名等事宜;王先生在取得授权委托书,实际占有李先生交付的房屋后支付剩余房款,待房产证取得时间满2年后王先生自行办理更名。王先生在20195月办理交易房屋的产权证时,发现李先生在20193月将房屋抵押给了担保公司。王先生申请仲裁,请求裁决李先生协助办理案涉房屋更名。

【仲裁结果】

经调解,王先生代李先生清偿担保公司的9万元,李先生协助王先生办理房屋的更名事宜;李先生在1年内偿还王先生代为清偿的9万元。

【仲裁评析】

依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之规定,虽然王先生已经实际占有了案涉房屋,且取得了公证授权委托书,但王先生并未取得房屋的所有权,此时李先生将房屋抵押给不知情的担保公司,担保公司依法取得了房屋抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定,在案涉房屋抵押期间,王先生无法直接取得案涉房屋的所有权。

【哈仲提示】

房屋作为不动产,其所有权的转让并非以交付为条件,而是应当到房产部门依法办理所有权变更登记。部分买房人为了在二手房屋买卖过程中避税,不及时办理房屋的更名事宜,从而存在发生房屋被出卖人抵押或再次出售的风险。

 

2.印章管理须规范 未办登记亦有效

【案情简介】

2019年31日,胜利公司与华新公司签订《借款合同》,约定:胜利公司向华新公司借款300万元用于经营周转,月利率2%,借款期限1个月。后因胜利公司逾期未偿还借款,且以《借款合同》加盖的印章系伪造为由拒绝偿还借款发生争议。华新公司申请仲裁,请求裁决:胜利公司偿还本金及利息。

【仲裁结果】

裁决胜利公司偿还借款本金及利息。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第三十二条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定,虽然胜利公司抗辩借款合同上加盖的印章非其备案的公章,但经华新公司举证,胜利公司在公司年检、报税等经营管理过程中存在使用《借款合同》上加盖的印章的情况。华新公司作为与胜利公司签订《借款合同》的相对人,客观上有充分理由相信合同上加盖的印章系胜利公司使用的公章。因此,《借款合同》上加盖的印章虽非胜利公司备案的公章,但不影响合同的效力。

【哈仲提示】

公司应妥善管理、加盖印章。此外,公司印章最好具有唯一性。有些公司多达十几个合同章。如公司印章不止一枚,则难以有效识别是否为公安机关备案登记的印章。如果公司对外用章不具有唯一性,不能主张使用公司“伪造印章”对外签订的合同对公司没有约束力。

3.理财收益虽不少 合同担保要签好

【案情简介】

2017年1月,李雷在龙溪金服投资平台进行定向委托投资理财,后平台资金链断裂。为保证李雷收回投资款及收益,201812月,龙溪金服投资平台协调天一公司和森智公司为李雷出具承诺担保书,承诺李雷在投资平台的全部投资款及收益,由天一公司和森智公司担保足额偿还。20193月,李雷急需资金周转,将上述债权转让给刘玲并签订《债权转让协议》,并向龙溪金服公司送达债权转让通知书。故刘玲申请仲裁,请求裁决:天一公司和森智公司立即给付刘玲投资平台款本金及收益。

【仲裁结果】

裁决天一公司、森智公司给付刘玲本金及收益;

【仲裁评析】

依据《中华人民共和国合同法》第七十九条:“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”之规定,李雷可以将债权转让给刘玲。天一公司与森智公司自愿对龙溪金服的债务向债权人李雷承担担保责任亦符合法律规定,故对于刘玲的仲裁请求仲裁庭予以支持。

【哈仲提示】

投资人委托理财时,应当对理财期限、收益、操作方式等重大事项签订书面合同。对于受托人的资质与能力应当理性判断,最好在签署理财合同时选择具有良好资质的公司或个人担保人,以便将来投资款难以赎取时可以及时止损并实现权利。


4.丈夫买房借了款,共同债务妻要还

【案情简介】

王某与李某系夫妻关系,双方父母均已过世,亦无子女。王某为改善夫妻住房条件,于2018325日向朋友张某借款购买房屋,借款合同中约定借款数额为60万元,月息2%。张某遂向王某转账60万元,王某向张某出具了欠条。后王某于20181120日猝死,张某得知后请求李某偿还借款及利息,李某拒不偿还。张某申请仲裁,请求裁决李某偿还欠款60万元及利息。

【仲裁结果】

裁决李某给付本金及利息。

【仲裁评析】

根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条:“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院应予支持。”之规定,王某在婚姻关系存续期间,为买房以自己的名义向张某借款的行为,属于“为家庭日常生活需要所负的债务”行为,应当认定为夫妻共同债务,所以李某应当对债务负连带清偿责任。

【哈仲提示】

配偶一方举债是否需要另一方共同偿还的重要标准是举债是否经过夫妻合意,或实际用于家庭共同生活或者共同生产经营。如一方举债且数额明显超出家庭日常生活需要,此时债权人应当承担举证责任,即债权人需向法院举证证明举债方配偶追认,或所借款项实际用于“共同生活、共同生产经营”或“基于夫妻双方共同意思表示”。


5.书面合同很重要 口头约定风险多

【案情简介】

2019年4月,张先生为经营需要承租了王先生的门市房屋,约定每月月底前支付次月租金。因是经朋友介绍,双方未签订书面租赁合同。201991日,王先生告知张先生其要使用房屋,并让张先生在2019920日前迁出房屋。张先生表示,双方曾口头约定长期租赁该房屋,并向王先生支付10月份的房屋租金。王先生拒收,并于20191010申请仲裁,请求裁决: 张先生迁出案涉房屋。

【仲裁结果】

裁决张先生自收到裁决书之日起7日内迁出案涉房屋。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”之规定,双方应为不定期租赁关系。不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人,因此张先生和王先生均有权随时解除合同。

【哈仲提示】

根据我国合同法第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。因此,对于法律规定应当签订书面合同的情形要签订书面的合同,否则可能会导致合同不成立。即使法律未规定必须签订书面合同的情形,为了避免发生不必要的纠纷和风险,也要尽可能的签订书面合同。


6.违建厂房仍出租 合同无效是原则

【案情简介】

2016年3月,韩梅梅与英格公司签订《租赁合同》一份,约定韩梅梅将案涉厂房租赁给英格公司,租期五年,第一年租金30万元,逐年递增2%2018年,案涉厂房所处地段租金涨幅较大,韩梅梅曾与英格公司沟通,表示多人要高价租赁该厂房,要求上涨30%租金,英格公司表示应当按照合同履行。20191月,韩梅梅以案涉厂房没有取得建设工程规划许可证为由申请仲裁,请求裁决:确认《租赁合同》无效,收回案涉厂房,英格公司支付使用期间的房屋租金。

【仲裁结果】

裁决确认案涉合同无效,英格公司返还案涉厂房并支付使用期间70%的房屋占有使用费用。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”之规定,本案因案涉厂房没有取得建设工程规划许可证,租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。签订合同时,韩梅梅故意隐瞒该厂房未取得建设工程规划许可证,应当承担主要责任;英格公司未核实租赁物的产权情况,应承担次要责任。

哈仲提示

本案属于典型的“借违法无效之名毁约”,背信一方欲借此获得更多的利益。但鼓励交易及诚实信用原则都是合同法适用中应当贯彻的重要理念。因此,在面对这种不诚信的行为时,坚持合同无效原则的同时应更加关注有利于建设诚信社会以及保护交易安全的角度出发做出判断。此外,市场主体在签订合同时也做好审查工作,避免合同无效陷入纠纷。   


7.中介挪用购房款  和解处理效率高

【案情简介】

2018年1120日,宋先生在中介公司的介绍下,以75万元的价格购买李先生的房屋,三方签订了《房屋买卖居间服务合同》,合同约定:宋先生通过银行贷款方式购买,首付款及定金由中介公司代收转付。宋先生按合同约定将首付款20万元给付中介公司。20191月,宋先生的银行贷款审批通过。但中介公司以各种理由拒绝将首付款给付李先生,后买卖双方得知中介公司将首付款挪用。故宋先生申请裁决李先生配合办理房屋过户手续并交付房屋。

【仲裁结果】

宋先生与李先生达成和解,由宋先生在1个月内重新筹措首付款10万元给付李先生,李先生配合宋先生办理房屋更名过户事宜并交付房屋。

【仲裁评析】

在审理过程中查明,中介公司因涉及刑事犯罪被公安机关立案调查。根据《哈尔滨仲裁委员会仲裁规则》第五十一条及参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定,此类案件在刑事案件审结前,不能作出仲裁裁决,但买卖双方可以采取和解的方式,各自分担一部分风险,使损失降到最低。针对刑事案件,可以受害人身份向加害人另行主张。

【哈仲提示】

根据黑龙江省住建厅等部门共同下发的《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》,在房屋买卖过程中,一般分为房屋交易双方经过房屋中介买卖成交和房屋交易双方不经过房屋中介机构自行成交两种成交方式。无论哪种成交方式,购房款一定要存入监管账户。在中介机构成交签订合同的,在房屋转让合同的“付款方式”一栏中,必须选择银行或房屋交易资金监管中心监管账户进行房屋交易资金监管,以确保交易安全。


8.企业发起签协议 违反约定需担责

【案情简介】

2019年7月,李女士与韩女士决定合伙成立旅行社,并签订了《企业发起人协议》。协议约定,韩女士以技术入股,李女士以货币方式出资,各占50%股份。李女士应于签订协议之日起缴足20万元至韩女士账户,韩女士负责旅行社设立事宜。协议签订后,李女士将20万元汇入韩女士个人的银行账户,但韩女士并未设立旅行社,而是利用20万元出资款注册了一家一人独资的旅游咨询公司,公司的股东只有韩女士一人。故李女士申请仲裁,请求裁决解除与韩女士签订的《企业发起人协议》,韩女士返还20万元出资款。

【仲裁结果】

裁决解除《企业发起人协议》,韩女士返还20万元出资款。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同”之规定,韩女士违背协议约定,已构成违约。

【哈仲提示】

为了保障合同的履行,当事人可以在合同中约定违约金条款。这样既可以担保债务履行的履行,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。


9.合同效力法律定 约定条件未必行

【案情简介】

2018年5月,出借人李某与借款人赵某签订了《借款合同》,合同主要约定:李某借给赵某50万元,年利率为24%,借款期限为一年,合同一式两份,经各方当事人签字后生效。赵某在两份合同上签字后交于李某,但李某并未签字。当日李某将50万元汇入借款合同约定的指定账户。借款到期后,赵某仅偿还了本金,并表示合同并未生效,不同意支付利息。故李某申请仲裁,请求裁决赵某偿还欠款利息。

【仲裁结果】

仲裁庭裁决赵某给付欠款利息。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第三十七条:“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”之规定,案涉借款合同虽然约定了签字后生效,但是合同的效力系法律对当事人之间合意的评价,并非由当事人意志决定,故应认定李某与赵某之间的借款合同关系成立。

【哈仲提示】

本案赵某关于合同未生效的抗辩理由源于其对合同效力的误解,《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定,自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效,因此自然人之间的借款合同属于实践性合同。当然,民商事活动中,未在合同上签字也是不明智的做法,双方达成合意后,应当以书面的形式确认下来,以避免纠纷的发生。


10.给付条件若成就,可以转让质保金

【案情简介】

2017年4月,施工方烟波公司与业主方暮霭公司签订了建设工程施工合同,并约定扣除工程款的5%作为质量保证金,质保期为工程竣工验收合格之日起一年。20186月,该工程竣工验收合格。烟波公司与楚天阔公司签订债权转让合同,将全部债权转让给楚天阔公司,楚天阔公司同意受让该债权。20198月,楚天阔公司要求暮霭公司返还质保金,暮霭公司以质保金具有特定性,不得作为债权转让为由拒绝。故楚天阔公司请求裁决暮霭公司给付质保金。

【仲裁结果】

裁决暮霭公司给付质保金。

【仲裁评析】

根据《中华人民共和国合同法》第七十九条:“债权人依法可以转让债权,但不得违反法律有关禁止性规定。”之规定,在质量保证期内,质保金具有特定性,在此期间内不得作为债权转让。但约定的质保期届满,质保金给付条件成就,因此本案中质保金可以作为债权转让,应当给付暮霭公司。

【哈仲提示】

一般情况下,债权人可以将合同的全部或者部分权利转让给第三人,但是根据合同性质不得转让、当事人约定不得转让及依照法律规定不得转让的债权不得转让。