>首页 > 仲裁研究 > 仲裁案例 > 正文

解除合同需谨慎 权利义务要明确

更新时间:2020-08-21 08:34:46  新晚报 编辑:lianluobu  点击次数:147次

大家都知道,在签订合同时,一定要仔细审查合同条款后方可落笔签字。同样,在终止合同的时候,也要同样小心审核。否则利益将会受损。

【案情简介】

2017年6月,王某东与郭某某、中介公司签订《房屋买卖居间服务合同》,王某东将其房屋出卖给郭某某,成交价格为57万元。按照《房屋买卖居间房屋合同》第六条的约定,中介公司代王某东向郭某某收取了5万元定金。此后,郭某某因有银行负债无法贷款,不能购买王某东的房屋。在居间方中介公司的主持下,买卖双方在201711月签订了《终止协议》,《终止协议》约定:“因郭某某有银行负债无法贷款,现把首付退还郭某某,在中介公司留1万元作为居间服务费,产权证退还王某东。导致此次房产交易不能继续履行,现双方同意将20176月签订的房屋买卖合同终止解除”。《终止协议》签订后,王某东向郭某某索要定金,郭某某拒绝给付。

【仲裁结果】

驳回申请人王某东的仲裁请求,由其自行承担本案仲裁费用。

【仲裁评析】

双方签订的《房屋买卖居间服务合同》《终止协议》是当事人真实意思表示,合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效。

王某东的仲裁请求是以适用定金罚则为依据给付定金,但应当以定金效力存续为前提。本案的现有证据可以证明的事实是三方达成了《终止协议》,该协议消灭了主合同,定金作为从合同没有保留的意思表示,定金也应当消灭。只有王某东证明主合同解除但定金合同仍保留效力,才能主张定金请求权,从现有证据中的意思表示解释推断:1.《终止协议》没有明确保留定金效力的意思表示;2.《终止协议》属于协议解除而不属于违约后的法定解除权行使,其解除效果是直接效果,若没有特殊约定,不能保留从法律关系;3.从终止协议条款来看,在中介公司留1万元居间费后,退还郭某某首付的文义,与《房屋买卖居间服务合同》中居间费从定金中扣除的约定对照,应解释为返还首付包括定金,否则,如果不包括定金,从定金中扣除的居间费没有必要特别提出。“郭某某有银行负债无法贷款”说明了协议解除的原因,但没有表明保留定金效力,因此不能仅依据该句文字,认定定金效力没有随主合同一并解除。

【哈仲提示】

依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。合同解除后,如当事人认为对自己的利益遭受损害,可以要求对方赔偿损失。